Hoeveel moet je verdienen voor een hypotheek van 400.000 euro

Een koopwoning van vier ton is in veel delen van Nederland nog steeds haalbaar, maar hoeveel moet je eigenlijk verdienen om die hypotheek te krijgen? Of je nu alleen koopt of samen met een partner, de regels en normen bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen. In dit artikel rekenen we het voor je uit en kijken we waar je met dat budget terechtkunt.

Welk inkomen heb je nodig

Bij een hypotheekrente van rond de 3,5% tot 4% heb je als alleenstaande een bruto jaarinkomen nodig van circa € 77.500 tot € 83.500. Dat is een flink salaris, en niet iedereen verdient dat. Koop je samen? Dan hoeft het een stuk minder per persoon. Het gezamenlijke bruto-inkomen moet dan minimaal rond de € 83.000 liggen. Sinds 2024 telt het tweede inkomen volledig mee bij de berekening van je maximale hypotheek, wat het voor stellen een stuk haalbaarder maakt.

Hoe dat er in maandlasten uitziet bij een annuïteitenhypotheek: bruto betaal je circa € 1.767 per maand, netto komt dat neer op ongeveer € 1.362. Bij een lineaire hypotheek begin je hoger (circa € 2.300 bruto), maar die lasten dalen elk jaar. De meeste starters kiezen voor een annuïteit vanwege de lagere instap.

Wat bepaalt hoeveel je kunt lenen

Je maximale hypotheek wordt niet zomaar bepaald. Het Nibud stelt jaarlijks de woonquotes vast, oftewel het percentage van je inkomen dat je maximaal aan woonlasten mag besteden. Bij een bruto jaarinkomen van € 70.000 is dat in 2026 zo’n 26%, bij € 100.000 stijgt het naar 27,5%. De hypotheekrente speelt ook mee: hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen.

Verder kijken geldverstrekkers naar:

• Type dienstverband — een vast contract geeft de meeste zekerheid. Met een flexcontract of als ZZP’er is het lastiger, maar niet onmogelijk. ZZP’ers moeten meestal drie jaar jaarrekeningen overleggen.
• Studieschuld — je studieschuld verlaagt je maximale hypotheek. Elke € 90 die je maandelijks aan DUO aflost, kost je ruwweg € 15.000 tot € 30.000 aan leenruimte.
• Andere financiële verplichtingen — een persoonlijke lening, doorlopend krediet of private lease telt mee en drukt je maximale hypotheek.

Waar kun je voor vier ton een huis kopen

De gemiddelde huizenprijs in Nederland ligt begin 2026 op bijna € 494.000. Met een budget van € 400.000 zit je dus onder het landelijk gemiddelde. Maar dat wil niet zeggen dat je nergens terechtkunt, integendeel.

In provincies als Groningen (gemiddeld € 295.000), Friesland (€ 304.000), Limburg (€ 311.000) en Zeeland (€ 319.000) heb je ruime keus. Ook in Drenthe, Overijssel en Flevoland zijn er genoeg woningen binnen je budget. In Gelderland en Zuid-Holland zit je rond het gemiddelde en is het haalbaar, al moet je iets selectiever zijn.

In de provincies Utrecht en Noord-Holland ligt het gemiddelde boven de € 480.000. Dat betekent niet dat het onmogelijk is, maar je komt dan niet in de duurste wijken van Amsterdam of Utrecht-stad terecht. In kleinere gemeenten binnen deze provincies zijn er nog steeds opties.

Kosten koper niet vergeten

Een veelgemaakte fout: alleen naar de koopsom kijken. Bovenop de hypotheek komen de kosten koper, en die zijn niet meefinancierbaar. Je moet ze uit eigen zak betalen. Bij een woning van € 400.000 gaat het om:

• Notariskosten: € 1.500 tot € 2.500
• Taxatiekosten: € 500 tot € 800
• Hypotheekadvies: € 2.000 tot € 3.500
• NHG-premie (0,4%): € 1.600
• Eventueel een aankoopmakelaar: € 3.000 tot € 6.000

Ben je starter en jonger dan 35? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling (tot € 555.000). Dat scheelt je € 8.000. Ben je geen starter, dan komt er 2% overdrachtsbelasting bij: nog eens € 8.000.

In totaal moet je als starter rekenen op € 8.600 tot € 14.400 aan bijkomende kosten. Zonder startersvrijstelling wordt dat € 16.600 tot € 22.400. Overweeg je zonder makelaar een huis te kopen? Dan bespaar je op de makelaarskosten, maar bedenk goed of je de kennis in huis hebt om het gehele aankoopproces zelf te begeleiden.

NHG is een voordeel bij dit bedrag

De NHG-grens ligt in 2026 op € 470.000. Een hypotheek van € 400.000 valt daar ruim binnen. De eenmalige premie van 0,4% (€ 1.600) levert je een rentevoordeel op van gemiddeld 0,1% tot 0,6%. Over dertig jaar kan dat duizenden euro’s schelen. Bovendien biedt NHG een vangnet: als je je huis gedwongen moet verkopen met verlies, kan de restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden.

Hypotheekrenteaftrek in 2026

Bij een hypotheek van € 400.000 en een rente van 3,75% betaal je in het eerste jaar circa € 14.800 aan rente. Na aftrek van het eigenwoningforfait (0,35% van de WOZ-waarde, dus € 1.400) kun je zo’n € 13.400 aftrekken tegen maximaal 37,56%. Dat levert een belastingvoordeel op van circa € 5.000 per jaar, oftewel ruim € 400 per maand. Dat maakt het verschil tussen de bruto en netto maandlasten.

Goed om te weten: het maximale aftrekpercentage daalt de komende jaren verder. Wie nu koopt, profiteert nog het meest.

Tips om de € 400.000 te halen

Lukt het net niet? Er zijn een paar manieren om je leenruimte te vergroten:

• Koop samen — het tweede inkomen telt volledig mee. Zelfs een parttime salaris van je partner maakt een groot verschil.
• Los je studieschuld (deels) af — elke euro minder DUO-schuld vergroot je hypotheekruimte. De DUO-rente is in 2026 overigens gedaald naar 2,33%.
• Kies een woning met een goed energielabel — bij label A of B kun je tot € 10.000 extra lenen, bij A++ of hoger zelfs € 20.000 tot € 25.000.
• Vraag NHG aan — de lagere rente vergroot indirect je leenruimte.
• Vraag een intentieverklaring aan je werkgever — werk je op een flexcontract, dan kan een intentieverklaring voor een vast dienstverband je inkomen volledig laten meetellen.

Vier ton is nog steeds veel huis

Een hypotheek van € 400.000 is voor veel Nederlanders realistisch, zeker als je met z’n tweeën koopt. Je hebt er in een groot deel van het land een prima starterswoning voor, en in sommige regio’s zelfs meer dan dat. De sleutel zit in goed voorbereiden: weet wat je kunt lenen, reken de bijkomende kosten door en kijk verder dan de Randstad als je meer vierkante meters wilt voor je geld.